1. INNLEDNING

Når Vegvesenet, Jernbaneverket, Statnett eller andre tiltakshavere skal utføre byggearbeider på eller over din eiendom, må tiltakshaveren ha tillatelse til å gjøre dette.

Slik tillatelse kan tiltakshaveren få på forskjellige måter.

Vegvesenet og Jernbaneverket skaffer seg rett til å erverve grunn og rettigheter gjennom planbehandling etter plan- og bygningsloven. Det samme gjelder normalt også for andre tiltakshavere.

De som bygger kraftledninger (Statnett og andre nettselskaper) og utbyggere av vannkraft og vindkraft skaffer seg slike rettigheter gjennom en konsesjonsbehandling etter andre lover.

Felles for alle slike saker er at tiltakshaveren, som en del av prosessen, får tillatelse til å erverve den grunn og de rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Grunn- og rettighetservervet kan enten gjennomføres som ekspropriasjon (tvungen avståelse mot erstatning) eller gjennom frivillige forhandlinger om avståelse og erstatning. (Frivillige forhandlinger foregår under trussel om ekspropriasjon, dersom man ikke oppnår frivillig avtale.)

2. HVORDAN FOREGÅR PROSESSEN?

2.1 PLANPROSESSEN

Forut for rettighets- og grunnervervsprosessen har det pågått en planprosess over lang tid. Under denne prosessen har alle berørte parter fått anledning til å uttale seg opptil flere ganger. I planfasen vil det ofte også være flere alternativer, slik at det under høringsfasen normalt gis innspill fra langt flere enn de som til slutt blir berørt av tiltaket.

2.2 INNLEDENDE PROSESS GRUNN OG RETTIGHETSERVERV

Grunn og rettighetservervet tar normalt utgangspunkt i den endelig vedtatte reguleringsplanen eller konsesjonsvedtaket. Først da har tiltakshaveren rett til (hjemmel til) å igangsette prosessen for grunn- og rettighetserverv. Unntaksvis kan det imidlertid hende at berørte grunneiere blir kontaktet før det foreligger endelig vedtatt reguleringsplan eller konsesjonsvedtak, fordi det er av stor betydning for tiltakshaveren å gjøre nødvendige forberedelser. Da er det i tilfelle snakk om ordinære frivillige forhandlinger.

2.3 FRIVILLIGE FORHANDLINGER

Tendensen har i de senere år vært at tiltakshavere ønsker å gjennomføre frivillige forhandlinger, i stedet for ekspropriasjon gjennom rettslig behandling for domstolene. I slike frivillige forhandlinger anvendes de samme erstatningsrettslige prinsipper for fastsettelsen av erstatningen(e) som ved domstolene. (Se nedfor om fastsettelse av erstatninger). Fordelen med frivillige forhandlinger er at de normalt vil skje raskere enn domstolsbehandling og at det ofte kan utvises en større smidighet fra tiltakshaverens side, noe som kan være fordelaktig for grunn- og rettighetshaver. Når frivillig avtale er inngått, er saken normalt avsluttet.

2.4 EKSPROPRIASJON

Ekspropriasjon er et fremmedord for de fleste. Ordet ekspropriasjon betyr at noen (en tiltakshaver) har fått rett til å erverve grunn og rettigheter ved tvang mot å betale erstatning. Ekspropriasjon gjennomføres som en rettssak, men hvor retten består av en dommer (jurist) og to eller fire skjønnsmenn. Saken kalles en skjønnssak. Skjønnsmennene deltar som meddommere og har særlig kunnskap om de forhold som retten skal behandle. Rettens oppgave er å fastsette erstatningen for den grunnen og/eller de rettigheter som avgis til tiltakshaver. I de tilfeller hvor det ikke oppnås frivillige avtaler, vil saken alltid bli avsluttet med en skjønnssak. Når avgjørelsen fra skjønnsretten foreligger, kan denne påklages, jf. nedenfor om rettslige forhandlinger.

3. HVILKE RETTIGHETER HAR JEG?

3.1 ERSTATNIGNSRETTSLIGE PRINSIPPER

Det følger av grunnlovens § 105 at enhver som må avstå grunn eller rettigheter som omtalt her har krav på full erstatning. Hva er full erstatning? Det er nok mange som vil føle at man ikke får den erstatningen man føler er rettferdig. I alle slike saker skal erstatningen fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Disse prinsippene er regulert i ekspropriasjonserstatningsloven. Etter loven har man krav på at erstatningen fastsettes enten som salgsverdi eller bruksverdi, og man har alltid krav på den høyeste av disse to. Hvis bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives, vil erstatningen normalt bli fastsatt etter gjenanskaffelsesverdi. I tillegg vil det kunne bli snakk om ulempeserstatninger. Slike erstatninger vil ofte være av individuell karakter og vil måtte vurderes konkret. Stikkordsmessig kan nevnes nærføringsulemper som støy, støv, innsyn, skjemmende utseende, driftsmessige ulemper som lengere driftsveger og arronderingsulemper.

3.2 SAKSOMKOSTNINGER, MINNELIGE FORHANDLINGER OG RETTSAVGJØRELSER

Tiltakshaveren er pålagt i følge loven å dekke grunneiers kostnader til sakkyndig og juridisk bistand. Det er naturlig at den som tar noe fra en ved tvang og derfor har interesse av tiltaket/inngrepet betaler kostnadene, herunder grunneiers kostnader til juridisk og sakkyndig bistand. Dette medfører ikke at de som representerer grunneierne «er på lønningsliste til tiltakshaveren». Grunneieradvokaten har bare grunneierens rettigheter og interesser å ivareta.

Dersom det ikke oppnås minnelig avtale, vil saken bli løst gjennom domstolsbehand- ling som skjønn. Også for første gangs behandling av skjønnsretten skal tiltakshaveren dekke sakens omkostninger. Tiltakshaveren har imidlertid lov til å fremsette krav om at grunneierne tilslutter seg et begrenset antall advokater.

Dersom man er misfornøyd med resultatet, kan det begjæres overskjønn. Er det bare saksøkte (grunneieren) som begjærer overskjønn, er det en risiko når det gjelder saksomkostninger. Dersom man ikke får et bedre resultat i overskjønnet enn det man fikk i underskjønnet, og dermed har tapt saken, vil man bli pålagt å dekke motpartens saksomkostninger. I tillegg må man bære egne saksomkostninger. Dersom motparten (tiltakshaver, som kalles eksproprianten eller saksøker) krever overskjønn, må denne alltid dekke saksomkostningene. Dersom begge parter krever overskjønn, vil saksomkostningsspørsmålet avhenge av både hvem som begjærer overskjønn, over hvilke erstatningsposter overskjønnet omfatter og hvem som får medhold. Overskjønn kan bli gjenstand for anke til Høyesterett. I så tilfelle er det de vanlige saksomkostningsregler etter tvisteloven som gjelder.

4. FORÅNDSTILTREDELSE

Det hender at tiltakshaver har behov for å komme i gang med arbeider før han har fått rett til det (fått hjemmel). Da kan det bli behov for å inngå en frivillig avtale om forhåndstiltredelse, dersom man ikke fremforhandler en endelig avtale med én gang. En slik avtale vil gi tiltakshaveren tilgang til eiendommen på avtalte vilkår. I andre tilfelle har tiltakshaveren fått tillatelse (hjemmel) til å tiltre eiendommen før det er inngått avtale eller det er avholdt skjønn. I slike tilfeller kan man ikke nekte at tiltakshaver påbegynner arbeidene, men disse må utføres innenfor rammene av den tillatelsen som foreligger.

5. HVILKEN BISTAND KAN VI TILBY?

Vi har lang og omfattende erfaring med å bistå grunneiere i saker om eiendomserverv og ekspropriasjon, både når det gjelder forhandlinger om minnelige avtaler og i skjønnssaker for alle rettsinstanser. Vi bistår til enhver tid et stort antall grunneiere over hele landet i slike saker. Vi kjenner rettsreglene og saksbehandlingsreglene, og har gode kunnskaper om tekniske, landbruksfaglige og andre faktiske forhold som har betydning for eiendomsverdier og erstatningsberegninger.

Vi kan tilby følgende bistand:

– Utarbeiding av høringsuttalelser for grunneiere i forbindelse med reguleringsplaner og søknader om konsesjon.

– Utarbeiding av uttalelser og klager over plan- og/eller konsesjonsvedtak og vedtak om ekspropriasjonstillatelse og/eller vedtak om forhåndstiltredelse.

– Bistand i forhandlinger med tiltakshaver om erstatning og eventuelle tiltak på grunneiernes eiendommer som kompensasjon for tap og ulemper.

– Bistand som prosessfullmektig i skjønnssaker for alle rettsinstanser.

Kontakt oss om du har spørsmål om eiendomserverv og ekspropriasjon. I en telefonsamtale vil vi kunne gi en anbefaling om hvordan akkurat din sak bør håndteres. En slik henvendelse besvares kostnadsfritt og innebærer ingen forpliktelser for deg.